Cześć Studenciaku! Dzisiaj na blogu jest mi niezmiernie miło gościć Kasię Lasocką, która współautorką bloga Morizon.pl, gdzie publikuje wartościowe artykuły związane z najmem lub kupnem mieszkania – generalnie o nieruchomościach. Kasia przyszła do mnie z tak intrygującym pomysłem na wpis gościnny, że nie mogłam się nie zgodzić! Jest to temat, na który sama nie mogłabym się wypowiedzieć, bo totalnie nie mam wiedzy o zakupie mieszkania na studiach, dlatego bardzo się cieszę, że Kasia zgodziła się podzielić swoją ekspercką wiedzą! Jeśli jesteście ciekawi, czy zakup mieszkania już na studiach może mieć finansowy sens, to zapraszam do lektury!
Studia to zupełnie nowy etap w życiu, który zazwyczaj wiąże się z przeprowadzką do innego miasta i koniecznością znalezienia lokum na najbliższe lata. No właśnie… To zadanie wcale nie należy do najłatwiejszych. Liczba miejsc w akademikach jest ograniczona, ze standardem pokoi bywa różnie, poza tym nie każdy potrafi odnaleźć się w tej specyficznej przestrzeni. Wtedy w grę wchodzi wynajem lub zakup mieszkania. Studenci wciąż bardzo chętnie wynajmują mieszkania, ale ceny najmu w największych miastach Polski sprawiają, że coraz częściej decydują się na zainwestowanie we własne cztery kąty. Jeśli jesteś studentem i zastanawiasz się nad kupnem mieszkania, koniecznie przeczytaj i sprawdź, czy to rozwiązanie dla Ciebie!
Własne mieszkanie to dla wielu synonim odpowiedzialności, dorosłego życia i odległej przyszłości, ale zakup mieszkania na studiach może okazać się strzałem w dziesiątkę – w końcu nieruchomości to nadal jedna z najbardziej opłacalnych form inwestycji.
Mieszkanie na kredyt – wady i zalety
Wydatki na starcie
Największą wadą zakupu mieszkania jest konieczność zgromadzenia sporych środków na start. Musisz mieć pieniądze nie tylko na wkład własny (minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym to 10%), lecz także na wykończenie mieszkania od dewelopera (średnio 1000 zł na 1 m²) albo ewentualny remont nieruchomości z rynku wtórnego.
Musisz też uwzględnić dodatkowe opłaty przy zakupie mieszkania, takie jak jednorazowa opłata za notariusza i wpis do księgi wieczystej czy podatek od czynności cywilnoprawnych (tylko w przypadku mieszkania z rynku wtórnego). Łącznie to nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Choć początkowe opłaty mogą odstraszać, są one najczęściej jednorazowe. Po nich pozostanie jedynie spłata rat. W przypadku wynajmu, szczególnie przy częstych przeprowadzkach, ponosi się regularne opłaty, np. kaucji lub kupowania wyposażenia (nie zawsze jest zapewnione w wynajmowanym mieszkaniu).
Niezbędne wsparcie rodziców
Oczywiste, że osoba rozpoczynająca studia rzadko dysponuje tak dużą kwotą, by mogła pokryć wszelkie koszty, dlatego w tej sytuacji niezbędne okaże się wsparcie rodziców. W gruncie rzeczy rodzice często udzielają finansowej pomocy, np. opłacając wynajem. Jednak po 5 latach studiowania łączny wydatek na wynajem jest równy kwocie wkładu własnego – czy nie lepiej w takim razie zainwestować w mieszkanie? Twoi rodzice mogą też pomóc zostając współkredytobiorcami – to przy okazji rozwiąże problem braku zdolności kredytowej.
Swoboda wynajmu
Jeżeli zdecydujesz się na wynajem mieszkania, powyższe kwestie nie będą Cię dotyczyć – wprowadzisz się „na gotowe”, a jedyne środki, jakie musisz mieć na start, to kaucja i czynsz za pierwszy miesiąc najmu lub ewentualnie kilka miesięcy z góry. Wynajem oznacza również większą wolność. Własne mieszkanie to poważna inwestycja, która mocno ograniczy Twoją elastyczność, bo zwiąże Cię z danym miastem i konkretną dzielnicą. A przecież okres studiów to czas eksperymentowania, testowania rozmaitych rozwiązań i poszukiwania własnej drogi! Wynajmując mieszkania w różnych częściach miasta możesz lepiej określić swoje potrzeby i w przyszłości zamiast przypadkowej nieruchomości kupić mieszkanie, które będzie Ci w pełni odpowiadało.
Ryzyko zakupu mieszkania
Zmienne stopy procentowe
Zakup mieszkania zawsze wiąże się z ryzykiem. Obecnie, dzięki utrzymującym się od lat niskim stopom procentowym, banki udzielają kredytów na dobrych warunkach. Jednak według prognoz stopy procentowe w najbliższych latach mogą wzrosnąć, a to będzie oznaczać wzrost rat (nawet o kilkanaście procent). Kolejny problem to ryzyko, że inwestycja w mieszkanie nie zwróci się. Obserwowany wzrost cen mieszkań nie osiągnął jeszcze szczytowych poziomów, ale wiele osób już obawia się powtórki sytuacji sprzed dekady – hossa zakończyła się krachem, a nabyte wtedy mieszkania trudno sprzedać po cenie zakupu, nie mówiąc o zysku.
Cena a rzeczywista wartość mieszkania
Co jeszcze można zaliczyć do wad? Na pewno ryzyko przepłacenia. Tu warto zwrócić uwagę na różnice między ceną a wartością mieszkania. Wiesz, że dwa mieszkania, które kosztują tyle samo, mogą mieć zupełnie inną wartość! Dlaczego? Na wartość wpływają takie czynniki, jak widok z okna (chyba każdy woli mieć widok na ogród niż wiatę śmietnikową albo sąsiedni budynek, prawda?), usytuowanie względem stron świata, poziom hałasu itd. Mieszkanie o mniejszej wartości będzie Ci w przyszłości trudniej wynająć na korzystnych warunkach albo sprzedać z zyskiem, dlatego warto negocjować jego cenę.
Okres od zakupu mieszkania do wprowadzenia się
Co ciekawe, znacznie niższą cenę mają przeważnie mieszkania w trakcie budowy lub te kupowane na podstawie planów inwestycyjnych, ale minusem jest to, że raty kredytu musisz płacić na długo przed planowaną wprowadzką, a termin oddania nieruchomości może się przedłużyć. Kupując „dziurę w ziemi”, nie zapomnij o dokładnym zapoznaniu się z planem zagospodarowania przestrzennego okolicy – bliskość komunikacji miejskiej, punktów handlowych i usługowych to niewątpliwe zalety, ale głośna, ruchliwa droga już niekoniecznie…
Zobowiązanie i odpowiedzialność
Pamiętaj, że kredyt to ogromne zobowiązanie finansowe. Z wynajmowanego mieszkania możesz wyprowadzić się w dowolnym momencie, kiedy coś Ci nie pasuje albo pomieszkać u rodziców w przypadku przejściowych problemów, a pieniądze na ratę kredytu musisz mieć zawsze, każdego miesiąca. Z drugiej strony własne mieszkanie to ogromny komfort i poczucie bezpieczeństwa – nie jest się zdanym na łaskę najemcy: z własnego mieszkania nikt Cię przecież nie wyrzuci i nie podniesie nagle czynszu. Zwłaszcza, że ceny wynajmu w dużych miastach i tak są wysokie.
Kredyt vs wynajem – porównanie kosztów
No właśnie, jak wypada porównanie miesięcznych opłat? Zestawienia kosztów w przypadku wynajmu i zakupu mieszkania pokazują, że miesięczne wydatki są podobne: przeciętny czynsz najmu dorównuje racie kredytu, a często wręcz ją przewyższa.
Średnie ceny najmu w polskich miastach
Najdroższa jest oczywiście Warszawa. Tu za kawalerkę zapłacisz około 2000 zł, a za większe mieszkanie (2-3 pokojowe, do 60 m²) 2800 zł. Zakładając wynajem mieszkania 3-pokojowego i podział czynszu, za pokój zapłacisz średnio 930 zł. Ceny najmu we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku są do siebie zbliżone: kawalerka to wydatek rzędu 1600-1700 zł, 2-3 pokoje 2000-2250 zł. Za wynajem pokoju w jednym z tych miast płaci się ok 700-800 zł. Tańsze mieszkania znajdziesz w Lublinie (1500 zł za kawalerkę, 1900 zł za większe), Katowicach i Poznaniu (1300 zł za kawalerkę i 1900 zł za większe oraz ok. 730 zł za pokój). Mieszkania o powierzchni powyżej 60 m² to miesięczny koszt 2500 do nawet 4500 zł. Podane stawki to tylko ceny najmu, do tego musisz doliczyć jeszcze rachunki. Co ważne, ceny wynajmu zależą od wielu czynników, a podane tutaj ceny to średnie obliczenia, i niestety od kilku lat mają tendencję wzrostową.
Średnie raty kredytu hipotecznego
Jeśli chodzi o wysokość miesięcznej raty przy zakupie mieszkania, jest ona zależna od wielu czynników. Poza ceną mieszkania i okresem kredytowania to także koszty kredytu czy wysokość wkładu własnego. Średnia rata przy 300 tys. zł kredytu na 25 lat wynosi 1400-1500 zł (a przy 30 latach 1200-1300 zł). Przy 350 tys. na 25 lat rata to około 1600-1700 zł, przy 400 tys. 1900-2000 zł.
Własna nieruchomość - dodatkowe korzyści
Plus jest taki, że z każdą ratą zmniejszasz kwotę kredytu – po kilku latach studiów mieszkanie jest w części spłacone, a Ty masz solidną podstawę do budowania własnego majątku. Decydując się na wynajem, jedynie pomnażasz kapitał obcej osoby. Koszty związane z zakupem mieszkania możesz obniżyć, jeśli wybierzesz dwu- lub trzypokojowe zamiast kawalerki i wynajmiesz wolne pokoje innym studentom. Uzyskane w ten sposób pieniądze pokryją większość raty. W takiej sytuacji porównanie wypada jeszcze bardziej na korzyść własnej nieruchomości.
Mieszkanie dla studenta – jakie wybrać?
Z rynku wtórnego czy od dewelopera? Kawalerka czy mieszkanie kilkupokojowe? Tylko na czas studiów czy na przyszłość? W centrum czy na obrzeżach miasta? To dylematy, przed którymi staniesz szukając idealnego mieszkania dla siebie.
Rynek wtórny lub pierwotny
Większość kupujących stawia w tej sytuacji na mieszkanie od dewelopera, bo lokale z rynku pierwotnego to tańsze rozwiązanie ze względu na niższe opłaty eksploatacyjne i brak podatku od zakupu. Z kolei decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego mamy większą szansę na zamieszkanie bliżej centrum lub wybór mieszkania w kamienicy.
Kawalerka czy większe?
Co z wielkością mieszkania? Kupno kawalerki to mniejszy kredyt i koszt wykończenia, ale jednocześnie większy koszt utrzymania, bo opłaty nie rozłożą się na kilku lokatorów. I odwrotnie: większe mieszkanie wiąże się z większym kredytem, ale jest bardziej opłacalną opcją, jeśli zdecydujesz się na wynajem.
Lokalizacja
Nie bez znaczenia jest też lokalizacja. Im dalej centrum, tym taniej, lecz musisz liczyć się z długimi dojazdami na zajęcia. Z kolei nieruchomość w ścisłym centrum lub popularnej dzielnicy to większy koszt, ale też wiele dodatkowych korzyści: łatwiej sprzedać ją z zyskiem, możesz też przygotować mieszkanie pod wynajem i uczynić z niego dodatkowe, stałe źródło dochodu w przyszłości.
Własne mieszkanie na studiach? To możliwe!
Własne mieszkanie na studiach to realny scenariusz. Oczywiście wiele zależy od sytuacji finansowej Twoich rodziców i tego, czy będą w stanie zapewnić Ci wspomniane środki na start. Obecnie coraz więcej osób decyduje się na ten ruch, m.in. ze względu na atrakcyjne warunki kredytu na mieszkanie dla młodych w programie „Rodzina na swoim”. Mieszkanie można kupić z dofinansowaniem w ofercie dla singli – Ty stajesz się właścicielem, a pod uwagę brana jest dodatkowo zdolność kredytowa Twoich rodziców.
Z czasem możesz przejąć na siebie wydatki związane z mieszkaniem, tym bardziej, że rynek pracy dla studentów wygląda inaczej niż jeszcze kilka lat temu, a pracujący studenci to norma. Zgodnie z przeprowadzonym w 2019 roku raportem o płacach studentów „Polscy studenci w pracy”, 30% studentów zarabia 2-3 tys., a kolejne 30% nawet 3-4 tys. złotych miesięcznie – to znacznie więcej niż koszty utrzymania własnego mieszkania.
Autorką wpisu gościnnego jest Katarzyna Lasocka – redaktorka bloga w serwisie nieruchomości Morizon.pl.
Och, bardzo jestem ciekawa, czy ten artykuł choć trochę zmienił Wasze podejście do kupna mieszkania na studiach! Powiem szczerze, że argumenty za są naprawdę logiczne i przy aktualnych cenach najmu, gdybym teraz szła na studia, sama pewnie zastanawiałabym się nad kupnem mieszkania. A Wy co o tym myślicie?
Do następnego czytania
Ania